Immobilien verkaufen zwischen München und Dachau

Wir verkaufen Gewerbeobjekte, Anlageimmobilien, Grundstücke und Wohnimmobilien im Münchner Norden — mit belastbarer Bewertung, vollständigen Unterlagen und geprüften Interessenten. Auf Wunsch diskret, ohne öffentliche Anzeige.

Was wir verkaufen

Gewerbeobjekte und Hallen, Anlageimmobilien mit Bestandsmietern, Gewerbe- und Baugrundstücke, Häuser und Wohnungen. Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbe — dort entscheiden Details über den Preis, die ein Standardexposé nicht abbildet.

Ablauf

1. Bewertung	Ortstermin und begründete Preisspanne mit Vergleichsobjekten aus der Region — kostenfrei und unverbindlich. Mehr dazu unter Immobilienbewertung
2. Unterlagen	Grundbuch, Flurkarte, Baupläne, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis
3. Exposé	Fotos, Grundrisse, Zahlen — vollständig und ohne Beschönigung
4. Vermarktung	eigene Website, große Portale, direkte Ansprache von Investoren und Nutzern aus der Region
5. Auswahl	Vorqualifizierung, Finanzierungsnachweis, Besichtigungen
6. Abschluss	Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Übergabe

Zwischen erstem Gespräch und Notartermin liegen bei marktgerechtem Preis üblicherweise drei bis sechs Monate. Der größte Zeitfresser sind fehlende Unterlagen — deshalb beginnen wir damit.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Diese Liste ist der halbe Verkauf. Was fehlt, besorgen wir auf Wunsch; manches dauert einige Wochen, deshalb lohnt der frühe Start.

Immer	aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- oder Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Nachweis der Grundsteuer
Beim Gebäude	Baugenehmigung und Baubeschreibung, Schnitte und Ansichten, Nachweise zu Modernisierungen, Schornsteinfegerprotokoll, Versicherungsnachweis
Vermietet	alle Mietverträge samt Nachträgen, Mieterliste mit Laufzeiten, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Kautionsnachweise
Eigentumswohnung	Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage, Hausgeldabrechnungen
Grundstück	Bebauungsplan oder Bauvoranfrage, Erschließungsnachweise, Altlastenauskunft, Baulastenverzeichnis
Gewerbe zusätzlich	Nachweise zu Anschlusswerten, Prüfprotokolle für Aufzug und Elektrik, Wartungsverträge, gegebenenfalls Nutzungsgenehmigung nach Baurecht

Was den Preis bestimmt

Bei Wohnimmobilien tragen Lage, Größe und Zustand den Preis. Bei Gewerbe- und Anlageobjekten rechnet der Käufer anders — er kauft eine Rendite, keine Wohnfläche:

Mietertrag und Restlaufzeiten: Ein Objekt mit zehn Jahren Restlaufzeit und bonitätsstarkem Mieter ist ein anderes Produkt als dasselbe Objekt mit Kündigung zum Jahresende
Mietvertragsqualität: Indexierung, Umlagefähigkeit der Nebenkosten, Instandhaltungsregelung, Konkurrenzschutz — jede Klausel wandert in die Kalkulation
Instandhaltungsstau: Dach, Fassade, Heizung, Elektrik. Was in den nächsten fünf Jahren ansteht, zieht der Käufer vom Preis ab — meist großzügiger, als es kosten würde
Nutzungsmöglichkeiten: Was lässt der Bebauungsplan zu, wie flexibel ist der Zuschnitt, ließe sich aufteilen oder aufstocken
Energetischer Zustand: Er beeinflusst Finanzierung und Nebenkosten und damit den Preis
Lage im Detail: Nicht der Ort, sondern die Straße. Andienung, Sichtbarkeit, Nachbarschaft und Erweiterungsflächen machen innerhalb desselben Gewerbegebiets deutliche Unterschiede

Ein zu hoher Startpreis kostet Geld. Objekte, die monatelang unverändert im Portal stehen, gelten am Markt als schwer verkäuflich — der spätere Abschluss liegt dann meist unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte.

Diskrete Vermarktung

Nicht jedes Objekt gehört ins Schaufenster. Wenn Mieter, Mitarbeiter oder Nachbarn nichts erfahren sollen, gibt es zwei Wege:

Off-Market	Das Objekt wird nirgends inseriert — weder auf einem Portal noch auf unserer Website. Wir sprechen gezielt Interessenten an, die wir kennen: Bestandshalter, Gewerbetreibende und Investoren aus der Region
Secret Sale	Das Objekt wird beworben, aber anonym: ohne Adresse, ohne erkennbare Fotos, ohne Objektnummer. Das vollständige Exposé geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeitserklärung heraus

Der Preis für Diskretion ist Reichweite. Off-Market erreicht weniger Interessenten als eine öffentliche Vermarktung — was in einem engen Markt kaum ins Gewicht fällt, bei speziellen Objekten aber sehr wohl. Was für Ihr Objekt sinnvoll ist, sagen wir im Erstgespräch.

Was der Verkauf kostet

Maklerprovision	vorher schriftlich vereinbart. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision; der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Bei Gewerbe- und Anlageobjekten ist die Aufteilung frei verhandelbar
Notar und Grundbuch	trägt üblicherweise der Käufer, meist rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	in Bayern 3,5 Prozent, trägt üblicherweise der Käufer
Löschung von Grundschulden	trägt der Verkäufer, wenn Rechte im Grundbuch abzulösen sind
Energieausweis	trägt der Verkäufer, sofern noch keiner vorliegt
Vorfälligkeitsentschädigung	möglich, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird — vorher mit der Bank klären

Steuerlich ist vor allem die Spekulationsfrist relevant: Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Das ist ein Thema für Ihre Steuerberatung — wir weisen darauf hin, beraten aber nicht dazu.

Der Maklervertrag

Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher schreibt § 656a BGB die Textform vor — ein Handschlag genügt nicht, eine E-Mail schon. Wir arbeiten grundsätzlich schriftlich, auch bei Gewerbeobjekten. Im Vertrag steht, was wir tun, was es kostet und wann die Provision verdient ist. Als nach § 34c GewO zugelassenes Unternehmen sind wir außerdem verpflichtet, die Identität der Vertragsparteien festzustellen (Geldwäschegesetz) — dafür brauchen wir einen Ausweis, bei Gesellschaften zusätzlich den Nachweis der wirtschaftlich Berechtigten.

Pflichtangaben zum Energieausweis

Für jede Anzeige gelten die Pflichtangaben nach § 87 GEG: Art des Energieausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Liegen Werte nicht vor, weisen wir das auf der Objektseite ausdrücklich aus, statt die Angabe wegzulassen. Fehlt der Ausweis ganz, kümmern wir uns vor der Veröffentlichung darum. Spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen, bei Abschluss geht er an den Käufer.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf?

Von der Beauftragung bis zum Notartermin meist drei bis sechs Monate. Der Notartermin selbst lässt sich binnen weniger Wochen ansetzen, sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind und die Finanzierung steht. Verzögerungen kommen fast immer aus fehlenden Unterlagen oder aus einer noch offenen Finanzierung.

Muss ich vorher renovieren?

In der Regel nicht. Größere Sanierungen zahlen sich vor dem Verkauf selten aus — der Käufer will meist nach eigenen Vorstellungen umbauen. Sinnvoll sind kleine Dinge: aufräumen, Mängel beheben, die nach Vernachlässigung aussehen, und vollständige Unterlagen. Was sich bei Ihrem Objekt lohnt, sagen wir beim Ortstermin.

Kann ich ein vermietetes Objekt verkaufen?

Ja. Kauf bricht nicht Miete — der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB). Bei Anlageobjekten ist das sogar der Normalfall: Der Käufer erwirbt den laufenden Ertrag. Entscheidend ist dann die Qualität der Mietverträge, nicht die Leerstandsmöglichkeit.

Was ist mein Objekt wert?

Das klären wir vor allem anderen. Der Ortstermin und die begründete Preisspanne sind für Eigentümer mit Verkaufsabsicht kostenfrei und unverbindlich — siehe Immobilienbewertung.

Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?

Nein. Wir führen die Besichtigungen und berichten Ihnen danach, was gefragt und was kritisiert wurde. Viele Eigentümer bevorzugen das — gegenüber dem Makler äußern Interessenten Bedenken offener.

Was passiert mit meinen Daten und denen der Interessenten?

Anfragen speichern wir in unserer eigenen Datenbank und im Maklersystem, ausschließlich zur Bearbeitung Ihres Anliegens. Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.