Was ist Ihre Immobilie wert?

Wie wir vorgehen

1. Gespräch	Sie schildern uns das Objekt und Ihr Vorhaben. Zeitaufwand: ein Telefonat.
2. Ortstermin	Wir sehen uns das Objekt an — Zustand, Zuschnitt, Lage, Umfeld, Nutzungsmöglichkeiten. Dauer je nach Größe 30 bis 90 Minuten.
3. Einschätzung	Sie erhalten eine begründete Preisspanne mit Vergleichsobjekten aus der Region — in der Regel binnen weniger Werktage.
4. Entscheidung	Sie entscheiden, ob und wann vermarktet wird. Ohne Verpflichtung.

Wann eine Bewertung sinnvoll ist

Nicht jede Bewertung führt zu einem Verkauf. Häufige Anlässe:

Verkaufsabsicht	Der klassische Fall. Der Startpreis entscheidet über Vermarktungsdauer und Ergebnis.
Erbschaft	Mehrere Erben müssen sich über den Wert einig werden, bevor sie über Halten oder Verkaufen entscheiden.
Auseinandersetzung	Bei Trennung oder Auflösung einer Gesellschaft braucht es eine nachvollziehbare Grundlage für die Auszahlung.
Finanzierung	Vor dem Bankgespräch hilft eine realistische Einordnung — die Bank rechnet ohnehin eigenständig.
Vermietung	Auch die erzielbare Miete ist eine Bewertungsfrage, gerade bei Gewerbeflächen ohne Mietspiegel.
Bestandsüberblick	Eigentümer mehrerer Objekte wollen wissen, wo sie stehen — ohne konkrete Verkaufsabsicht.

Nach welchem Verfahren wir rechnen

Welches Verfahren passt, entscheidet die Nutzung des Objekts — nicht der Wunsch nach einem Ergebnis. In der Praxis rechnen wir meist zwei Wege parallel und prüfen, ob sie zusammenpassen.

Vergleichswert	Für Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser sowie Grundstücke: Was wurde für vergleichbare Objekte in der Umgebung tatsächlich bezahlt? Grundlage sind Vergleichspreise und Bodenrichtwerte.
Ertragswert	Für vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien: Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag, den Bewirtschaftungskosten und dem Zinssatz, mit dem ein Käufer rechnet.
Sachwert	Für eigengenutzte Objekte ohne Vergleichsfälle: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.

Unsere Einschätzung ist eine Marktpreiseinschätzung des Maklers, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung mit Streit brauchen Sie ein Gutachten einer öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Wenn das Ihr Fall ist, sagen wir das — und nennen Ihnen jemanden.

Was den Wert bestimmt

Bei Wohnimmobilien

• Lage: Ort, Straße, Nachbarschaft, Lärm, Infrastruktur, Anbindung
• Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstück, Anzahl und Schnitt der Zimmer
• Baujahr und Zustand: Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Elektrik — und wann sie zuletzt erneuert wurden
• Energetischer Zustand: Effizienzklasse, Heizungsart, absehbarer Handlungsbedarf
• Ausstattung: Keller, Garage, Balkon, Garten, Barrierefreiheit
• Rechtliches: Erbbaurecht, Wegerechte, Wohnrechte, Baulasten

Bei Gewerbeobjekten

• Mietertrag und Restlaufzeiten, Bonität der Mieter, Indexierung der Verträge
• Umlagefähigkeit der Nebenkosten und Verteilung der Instandhaltungspflichten
• Drittverwendungsfähigkeit: Ließe sich das Objekt auch anders nutzen, wenn der Mieter geht?
• Technische Eckdaten: Hallenhöhe, Bodenbelastung, Andienung, Anschlusswerte, Teilbarkeit
• Baurecht: Was lässt der Bebauungsplan zu, gibt es Erweiterungsreserven?
• Instandhaltungsstau: Was in den nächsten fünf Jahren ansteht, zieht jeder Käufer ab

Welche Unterlagen helfen

Je vollständiger die Unterlagen, desto enger die Spanne. Fehlt etwas, klären wir das gemeinsam — an fehlenden Papieren scheitert kein Termin.

Zum Objekt	Grundriss, Wohn- oder Nutzflächenberechnung, Baujahr, Grundstücksgröße, Flurkarte
Zum Zustand	Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen, letzte Schornsteinfeger- und Prüfprotokolle
Bei Vermietung	Mietverträge, Mieterliste mit Laufzeiten, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
Bei Eigentumswohnungen	Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Stand der Rücklage
Rechtlich	Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, bei Grundstücken Bebauungsplan oder Bauvoranfrage

Warum kein Online-Rechner

Automatische Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten. Bei Gewerbeobjekten entscheiden aber Details über den Preis: Hallenhöhe, Andienung, Bodenbelastung, Stromanschluss, Teilbarkeit, Restnutzungsdauer, Mietverträge. Diese Punkte lassen sich nicht aus einer Postleitzahl ableiten.

Dazu kommt: Ein Rechner kennt die Straße nicht. Innerhalb desselben Gewerbegebiets liegen zwischen einer Halle mit Lkw-tauglicher Andienung und einer ohne mehrere hundert Euro je Quadratmeter. Und er weiß nicht, was zuletzt tatsächlich abgeschlossen wurde — Angebotspreise aus Portalen sind keine Kaufpreise.

Häufige Fragen