Facility Management für Gewerbeobjekte

Technische und infrastrukturelle Betreuung von Gewerbeimmobilien im Münchner Norden: Wartung, Dienstleistersteuerung, Nebenkosten, Instandhaltung — mit festen Ansprechpartnern für Eigentümer und Mieter.

Was dazugehört

Technisches Gebäudemanagement	Heizung, Lüftung, Elektro, Aufzüge, Tore und Rampen: Wartungsverträge, Prüffristen, Störungsbehebung
Infrastrukturelles Management	Reinigung, Winterdienst, Grünpflege, Schließanlagen, Müllentsorgung
Kaufmännische Aufgaben	Nebenkostenabrechnung, Verbrauchserfassung, Rechnungsprüfung, Budgetplanung
Mieterbetreuung	fester Ansprechpartner, Störungsannahme, Übergaben und Abnahmen
Instandhaltung	Planung, Angebotsvergleich, Beauftragung und Abnahme von Maßnahmen

Prüfpflichten, die am Objekt hängen

Als Eigentümer treffen Sie Betreiberpflichten. Werden Fristen versäumt und passiert etwas, ist das nicht nur ein Versicherungsthema. Wir führen die Fristen, laden die Prüfer ein und archivieren die Protokolle. Die wichtigsten wiederkehrenden Termine an einem typischen Gewerbeobjekt:

Aufzugsanlage	wiederkehrende Prüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle, dazwischen Zwischenprüfung; Wartung nach Herstellervorgabe (BetrSichV)
Elektrische Anlagen	Prüfung ortsfester Anlagen und ortsveränderlicher Betriebsmittel nach DGUV Vorschrift 3, Fristen je nach Nutzung
Heizung und Lüftung	jährliche Wartung, Schornsteinfegertermine, Prüfung raumlufttechnischer Anlagen
Trinkwasser	Legionellenprüfung bei Großanlagen nach Trinkwasserverordnung, regelmäßige Spülung selten genutzter Stränge
Brandschutz	Feuerlöscher und Wandhydranten, Rauch- und Wärmeabzug, Brandschutztüren, Flucht- und Rettungswegkennzeichnung
Tore und Rampen	jährliche Prüfung kraftbetätigter Tore, Ladebrücken und Verladetechnik
Verkehrssicherung	Winterdienst, Baumkontrolle, Beleuchtung der Verkehrsflächen, Zustand von Wegen und Treppen

Welche Fristen konkret gelten, hängt von Anlage, Baujahr und Nutzung ab. Beim Übernahmetermin sichten wir die vorhandenen Protokolle und melden Ihnen, was fehlt oder überfällig ist.

Nebenkosten — was umlagefähig ist

Bei Wohnraum gibt die Betriebskostenverordnung den Rahmen vor: Umgelegt werden darf nur, was dort aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu. Im Gewerbemietrecht sind weitergehende Umlagen möglich — aber nur, wenn der Mietvertrag sie klar benennt. Ein pauschales „sämtliche Nebenkosten" trägt im Streitfall nicht.

Regelmäßig umlagefähig	Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart
Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung	im Gewerbemietvertrag etwa Verwaltungskosten, Wartungskosten weiterer Anlagen, Instandhaltung an Kleinteilen — jeweils mit Obergrenze
Nicht umlagefähig	Instandsetzung an Dach und Fach, Rücklagen, Kosten der Neuvermietung, Leerstandskosten
Frist	Bei Wohnraum ist die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 BGB). Wir rechnen deutlich früher ab

Für Mieter

Wenn etwas nicht funktioniert, rufen Sie uns an — Sie erreichen jemanden, der das Objekt kennt. Laufende Vorgänge und Unterlagen finden Sie im Mieterportal.

Störung melden	telefonisch während der Bürozeiten oder jederzeit über das Mieterportal. Hilfreich: Objekt, Einheit, was genau seit wann nicht geht
Was zuerst passiert	Wir beurteilen, ob es sich um eine Störung mit Gefahr im Verzug handelt. Ist das der Fall, wird sofort beauftragt; ansonsten holen wir ein Angebot ein und stimmen mit dem Eigentümer ab
Umbauten	vorher abstimmen — auch wenn sie klein wirken. Änderungen an Elektrik, Brandschutz oder tragenden Teilen brauchen die Zustimmung des Eigentümers und manchmal eine Genehmigung
Auszug	Wir vereinbaren rechtzeitig einen Vorabnahmetermin. Dann wissen Sie, was zurückzubauen oder instand zu setzen ist, bevor es zeitlich eng wird

Für Eigentümer

Sie bekommen einen Überblick statt einer Rechnungssammlung: welche Verträge laufen, welche Prüfungen anstehen, was in den nächsten Jahren ansteht und was es kostet. Auf Wunsch übernehmen wir zusätzlich die Vermietung freiwerdender Flächen — dann ist die Übergabe eine interne Angelegenheit und kein Schnittstellenproblem.

So läuft die Übernahme eines Objekts

1. Bestandsaufnahme	Begehung, Sichtung der Verträge, Mieterliste, letzte Abrechnungen, Prüfprotokolle
2. Lückenliste	Was fehlt, was ist überfällig, was ist wirtschaftlich unsinnig — mit Vorschlag, in welcher Reihenfolge
3. Übergabe	Schlüssel, Zugänge, Unterlagen, Information der Mieter mit neuem Ansprechpartner
4. Laufender Betrieb	Störungsannahme, Dienstleistersteuerung, Rechnungsprüfung, Fristenkalender
5. Bericht	Jahresabrechnung, Zustandsbericht, Vorschlag für das kommende Budget

Was Sie davon haben

Ein Ansprechpartner statt fünf Handwerker. Sie führen keine Telefonliste mehr und prüfen keine Rechnungen einzeln.
Fristen laufen nicht ab. Prüfungen stehen im Kalender, nicht im Gedächtnis.
Kosten werden vergleichbar. Wir holen bei größeren Maßnahmen mehrere Angebote ein und legen sie nebeneinander.
Mieter bleiben länger. Wer schnell eine Antwort bekommt, sucht seltener nach Alternativen — und Leerstand ist teurer als jede Wartung.

Warum Verwaltung und Vermietung zusammengehören

Wer ein Objekt betreut, weiß vor allen anderen, wann eine Fläche frei wird, in welchem Zustand sie ist und was ein Nachmieter erwarten darf. Genau deshalb machen wir beides. Für Eigentümer heißt das: keine Reibung zwischen Verwalter und Makler, kein Informationsverlust bei der Übergabe, und die Fläche ist oft schon vergeben, bevor sie leer steht. Siehe auch Vermietung und Hausverwaltung in Karlsfeld.

Häufige Fragen

Ab welcher Objektgröße lohnt sich das?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Sinnvoll wird es dort, wo mehrere Mietparteien, Technik mit Prüfpflichten oder ein Objekt außerhalb Ihres Wohnorts zusammenkommen. Bei einem einzelnen vermieteten Ladenlokal nebenan sagen wir Ihnen auch, dass Sie uns nicht brauchen.

Was kostet die Verwaltung?

Das hängt von Objektgröße, Zahl der Einheiten und Umfang ab. Üblich ist eine monatliche Pauschale je Einheit oder ein Prozentsatz der Jahresnettomiete; Sondertätigkeiten wie die Begleitung größerer Baumaßnahmen werden getrennt vereinbart. Sie bekommen ein Angebot nach der Begehung, nicht vorher am Telefon.

Übernehmen Sie auch Wohnobjekte?

Ja, in unserem Gebiet. Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbe, aber gemischt genutzte Objekte und Wohnanlagen betreuen wir ebenfalls. Für die WEG-Verwaltung gelten eigene Regeln — sprechen Sie uns an, dann klären wir, ob es passt.

Wie schnell reagieren Sie bei einer Störung?

Meldungen während der Bürozeiten bearbeiten wir am selben Tag. Bei Gefahr im Verzug — Wasseraustritt, Ausfall der Heizung im Winter, defektes Tor an der Verladung — wird sofort beauftragt und der Eigentümer im Nachgang informiert.

Kann ich meine bestehenden Dienstleister behalten?

Ja. Laufende Verträge übernehmen wir und prüfen sie im ersten Jahr auf Leistung und Preis. Ausgetauscht wird nur, was nicht funktioniert oder deutlich zu teuer ist — und auch das nur in Ihrem Einvernehmen.

Wie oft berichten Sie?

Einmal jährlich vollständig mit Abrechnung, Zustandsbericht und Budgetvorschlag. Dazwischen melden wir uns, wenn etwas zu entscheiden ist — nicht, um Betrieb zu dokumentieren.