Winterdienst am Gewerbeobjekt: wer räumt, wer haftet
Die Verkehrssicherungspflicht trifft zunächst den Eigentümer. Sie lässt sich auf Mieter oder Dienstleister übertragen, aber nur schriftlich, eindeutig und mit verbleibender Kontrollpflicht. Wer sie mündlich weitergibt, haftet weiter.
Ein gestürzter Paketbote auf dem Hof, ein Mitarbeiter, der auf dem Weg zum Tor ausrutscht: Solche Fälle enden selten mit einem Achselzucken. Und die Frage, wer räumen musste, wird dann rückwärts geklärt — anhand von Verträgen, nicht anhand von Gewohnheiten.
Wo die Pflicht herkommt
Die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege liegt zunächst bei der Gemeinde. Nahezu alle Gemeinden übertragen sie per Satzung auf die Anlieger — damit auf den Grundstückseigentümer. Für die Flächen auf dem Grundstück selbst — Hof, Zufahrt, Parkplatz, Wege zu den Eingängen — folgt die Pflicht ohnehin aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht: Wer einen Verkehr eröffnet, muss ihn sicher halten.
Bei Gewerbeobjekten ist der Umfang größer als bei Wohnhäusern, weil mehr Verkehr stattfindet: Anlieferung, Kundenverkehr, Mitarbeiterparkplätze, teils rund um die Uhr.
Was konkret verlangt wird
| Zeitfenster | Nach den meisten Satzungen werktags ab etwa 7 Uhr, sonn- und feiertags ab 8 oder 9 Uhr, jeweils bis 20 Uhr. Maßgeblich ist die Satzung Ihrer Gemeinde |
|---|---|
| Breite | Auf Gehwegen genügt in der Regel ein Streifen, auf dem zwei Personen aneinander vorbeikommen — meist rund 1,20 m. Auf dem Betriebsgelände richtet sich der Umfang nach dem tatsächlichen Verkehr |
| Wiederholung | Bei anhaltendem Schneefall oder überfrierender Nässe muss mehrfach geräumt und gestreut werden. Einmal morgens reicht nicht |
| Streumittel | Viele Satzungen schränken Streusalz ein. Splitt oder Granulat sind der Regelfall, Salz nur bei Eisglätte und an Gefahrenstellen |
| Grenzen | Bei extremen Verhältnissen, in denen Räumen sinnlos wäre, ruht die Pflicht vorübergehend. Darauf sollte man sich nicht einrichten |
Übertragung — und was davon übrig bleibt
Die Pflicht lässt sich weitergeben, an den Mieter oder an einen Dienstleister. Damit das trägt, braucht es drei Dinge:
- Ausdrücklich und schriftlich. Am besten im Mietvertrag selbst, mit klarer Beschreibung der Flächen und Zeiten. Ein Satz in der Hausordnung genügt nach der Rechtsprechung oft nicht.
- Eindeutig abgegrenzt. Bei mehreren Mietern im Objekt muss klar sein, wer welchen Bereich übernimmt. „Die Mieter" ist keine Zuständigkeit.
- Mit Kontrolle. Der Eigentümer bleibt zur Überwachung verpflichtet. Er muss stichprobenartig prüfen, ob tatsächlich geräumt wird, und einschreiten, wenn nicht.
Der bequemste Weg für alle Beteiligten ist ein Dienstleistervertrag mit fester Bereitschaft, dessen Kosten über die Betriebskosten umgelegt werden. Dann räumt jemand, der das Gerät hat, und alle Mieter zahlen anteilig.
Was in den Vertrag mit dem Dienstleister gehört
| Flächen | Plan mit markierten Räumflächen, getrennt nach Fahr- und Gehwegen |
|---|---|
| Auslösung | ab welcher Schneehöhe, bei welcher Temperatur, mit oder ohne Abruf |
| Bereitschaft | Zeitfenster, Reaktionszeit, Wochenend- und Feiertagsdienst |
| Nachweis | Einsatzdokumentation mit Datum, Uhrzeit und Fläche — im Schadensfall Ihr wichtigstes Papier |
| Haftung | Nachweis der Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckung |
| Streugut | Material, Lagerung auf dem Grundstück, Nachfüllen der Streugutkisten |
Nicht nur Schnee
Die Verkehrssicherungspflicht endet nicht im Frühjahr. Zum selben Pflichtenkreis gehören die Baumkontrolle, die Beleuchtung der Verkehrsflächen, der Zustand von Treppen, Geländern und Bodenbelägen sowie freie Flucht- und Rettungswege. Wir führen diese Punkte im Fristenkalender der von uns betreuten Objekte mit.
Mehr dazu unter Facility Management. Wenn Sie unsicher sind, wie die Zuständigkeit in Ihrem Objekt geregelt ist: Wir sehen uns die Verträge an.
Häufige Fragen
Wer ist für den Winterdienst zuständig?
Grundsätzlich die Gemeinde, die die Pflicht für Gehwege meist per Satzung auf die Anlieger überträgt. Damit trifft sie den Grundstückseigentümer, der sie vertraglich weitergeben kann.
Zu welchen Zeiten muss geräumt werden?
Das regelt die kommunale Satzung, üblich sind Werktage etwa ab 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr, jeweils bis 20 Uhr. Bei anhaltendem Schneefall muss wiederholt geräumt werden.
Kann ich die Räumpflicht auf den Mieter übertragen?
Ja, aber nur ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag. Eine Formulierung in der Hausordnung allein genügt nach der Rechtsprechung häufig nicht.
Ist der Winterdienst umlagefähig?
Ja. Kosten der Straßenreinigung einschließlich Winterdienst gehören zu den Betriebskosten und sind bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig.