Wer zahlt den Makler? Bestellerprinzip und Provisionsteilung
Für die Maklerprovision gelten je nach Geschäft unterschiedliche Regeln: das Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermietung, die Teilungspflicht beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher, und freie Vereinbarung bei Gewerbe- und Anlageobjekten.
Kaum eine Frage wird uns häufiger gestellt, und kaum eine hat eine so unbefriedigende Antwort: Es kommt darauf an. Genauer gesagt auf drei Dinge — ob gemietet oder gekauft wird, ob es um Wohnraum oder Gewerbe geht, und ob auf der Käuferseite ein Verbraucher steht.
Wohnraum zur Miete: das Bestellerprinzip
Seit 2015 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Wer bestellt, bezahlt. Beauftragt der Vermieter den Makler — der Regelfall —, darf dem Mieter keine Provision in Rechnung gestellt werden. Der Mieter zahlt nur dann, wenn er selbst einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler daraufhin eine Wohnung beschafft, die nicht ohnehin im Bestand war.
Die zulässige Höhe ist begrenzt: höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Gewerbeflächen zur Miete: frei vereinbar
Für Gewerbemietverträge gilt das Bestellerprinzip nicht. Wer die Provision trägt, ist Verhandlungssache und wird vorab vereinbart. In der Praxis ist beides verbreitet: Bei gefragten Flächen zahlt häufiger der Mieter, bei schwer vermietbaren der Eigentümer.
Bei uns steht die Angabe deshalb immer am Objekt — in der Übersicht als Kennzeichnung, im Exposé in der Zeile Provision. Ein Teil unserer Flächen wird provisionsfrei angeboten; das ist eine Eigenschaft des jeweiligen Objekts, kein Versprechen für den gesamten Bestand.
Kauf von Haus oder Eigentumswohnung: Teilung
Seit Ende 2020 gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher besondere Regeln:
| Textform | Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). E-Mail genügt, mündlich nicht |
|---|---|
| Doppeltätigkeit | Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB) |
| Höchstanteil | Wird nur eine Seite Auftraggeber, darf die andere höchstens den gleichen Anteil übernehmen (§ 656d BGB) |
| Fälligkeit | Der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat |
Der Anwendungsbereich ist eng: Es geht um Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, und der Käufer muss Verbraucher sein. Kauft eine GmbH ein Mehrfamilienhaus, greifen die Regeln nicht.
Gewerbe- und Anlageobjekte: freie Vereinbarung
Beim Verkauf von Hallen, Bürogebäuden, Anlageimmobilien und Grundstücken gelten die Teilungsregeln nicht. Wer zahlt und wie viel, wird vorher schriftlich vereinbart. Üblich sind Sätze, die sich am Kaufpreis bemessen; bei sehr großen Objekten wird häufig degressiv gestaffelt.
Wann die Provision überhaupt verdient ist
Unabhängig von der Seite gilt: Die Provision entsteht nur, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen — ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und ein daraufhin zustande gekommener Hauptvertrag. Kommt kein Vertrag zustande, gibt es keine Provision. Vorschüsse oder pauschale Aufwandsentschädigungen sind bei uns nicht üblich.
Was Sie erwarten dürfen
- Die Provisionsangabe steht vor der Besichtigung fest und schriftlich — nicht erst im Kaufvertrag
- Der Maklervertrag beschreibt, welche Leistung dafür erbracht wird
- Bei Objekten, für die keine Provision anfällt, steht das ausdrücklich am Objekt
- Nach dem Geldwäschegesetz müssen wir die Identität der Vertragsparteien feststellen — dafür brauchen wir einen Ausweis, bei Gesellschaften zusätzlich den Nachweis der wirtschaftlich Berechtigten
Dieser Beitrag erklärt den gesetzlichen Rahmen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall gilt das, was in Ihrem Maklervertrag steht.
Mehr zum Ablauf unter Verkauf und Vermietung. Fragen zu einem konkreten Objekt? Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Was besagt das Bestellerprinzip?
Bei der Vermittlung von Wohnraum zur Miete zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Hat der Vermieter bestellt, darf dem Mieter keine Provision berechnet werden.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeflächen?
Nein. Es gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen ist frei vereinbar, wer die Provision trägt.
Wie funktioniert die Provisionsteilung beim Kauf?
Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat (§§ 656c, 656d BGB).
Muss der Maklervertrag schriftlich sein?
Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher verlangt § 656a BGB die Textform — eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.