Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf
Vollständige Unterlagen verkürzen einen Immobilienverkauf um Wochen und verhindern Preisabschläge. Diese Übersicht zeigt, welche Dokumente immer gebraucht werden, welche je nach Objektart dazukommen und wo man sie bekommt.
Ein Käufer, der finanzieren will, braucht Papier. Seine Bank verlangt Unterlagen, bevor sie eine Zusage gibt, und jede fehlende Seite kostet eine Woche. Wer die Unterlagen vor dem ersten Inserat zusammen hat, verkauft nicht nur schneller, sondern in der Regel auch besser — weil Vollständigkeit Vertrauen schafft und Preisabschläge für Unsicherheiten entfallen.
Immer erforderlich
| Grundbuchauszug | aktuell, nicht älter als drei Monate. Quelle: Grundbuchamt beim Amtsgericht |
|---|---|
| Flurkarte | auch Liegenschaftskarte oder Katasterauszug. Quelle: Vermessungsamt oder Landratsamt |
| Grundrisse | am besten maßstäblich und für alle Geschosse |
| Flächenberechnung | Wohn- oder Nutzflächenberechnung. Fehlt sie, empfiehlt sich ein Aufmaß — Flächenangaben aus dem Bauch heraus sind ein Haftungsrisiko |
| Energieausweis | gültig, mit allen Pflichtangaben nach § 87 GEG. Quelle: Energieberater, Schornsteinfeger, teils die Hausverwaltung |
| Grundsteuerbescheid | aktueller Bescheid des Finanzamts |
| Versicherungsnachweis | Gebäudeversicherung mit Deckungsumfang und Beitrag |
Beim bebauten Grundstück zusätzlich
- Baugenehmigung, Baubeschreibung, Schnitte und Ansichten — aus dem Bauaktenarchiv der Baubehörde
- Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen, Fachunternehmererklärungen, Gewährleistungen
- Schornsteinfegerprotokoll und Nachweise zur Heizungsanlage
- Baulastenauskunft aus dem Baulastenverzeichnis — sie steht ausdrücklich nicht im Grundbuch
- Altlastenauskunft, in Bayern über das Altlastenkataster
Bei vermieteten Objekten
| Mietverträge | vollständig, mit allen Nachträgen. Ein Nachtrag, der fehlt, wirft die Frage nach der Schriftform auf |
|---|---|
| Mieterliste | Fläche, Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Laufzeit, Optionen, Kaution, Indexklausel |
| Abrechnungen | Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre |
| Kautionen | Nachweis über Höhe und Anlage, bei Bürgschaften die Urkunden |
| Rückstände | Übersicht offener Forderungen und laufender Verfahren |
Bei Anlageobjekten sind das die wertbestimmenden Unterlagen überhaupt. Der Käufer erwirbt den laufenden Ertrag — je klarer der dokumentiert ist, desto weniger Abschlag verlangt er für das Risiko.
Bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- aktueller Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen
- Stand der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
- Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Verwaltung
Beim unbebauten Grundstück
- Bebauungsplan oder Auskunft zum Planungsrecht, bei Bedarf eine Bauvoranfrage
- Erschließungsnachweise: Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation
- Bodengutachten, sofern vorhanden
- Altlasten- und Baulastenauskunft
Bei Gewerbeobjekten obendrein
- Nachweise zu Anschlusswerten: Stromabsicherung, Gas, Druckluft, Wasser
- Prüfprotokolle für Aufzug, Elektroanlage, Tore und Brandschutzeinrichtungen
- laufende Wartungsverträge
- Nutzungsgenehmigung nach Baurecht, falls die tatsächliche Nutzung von der genehmigten abweicht
- Statik, insbesondere Angaben zur zulässigen Bodenbelastung
Wann Sie damit anfangen sollten
Vor dem ersten Foto. Ein Grundbuchauszug ist in Tagen da, Baupläne aus dem Archiv können Wochen dauern, und ein Bedarfsausweis braucht einen Termin vor Ort. Wer erst sucht, wenn ein Käufer wartet, verliert genau die Wochen, in denen die Kaufbereitschaft am größten war.
Wir gehen die Liste beim Ortstermin mit Ihnen durch, sagen, was fehlt, und beschaffen auf Wunsch, was zu beschaffen ist. Mehr dazu unter Verkauf — und wenn zuerst die Frage nach dem Wert steht: Immobilienbewertung.
Häufige Fragen
Woher bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Als Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse und erhalten ihn direkt; ein Notar kann ihn ebenfalls abrufen.
Wie lange dauert die Beschaffung fehlender Unterlagen?
Ein Grundbuchauszug ist meist in wenigen Tagen da, Baupläne aus dem Bauaktenarchiv können mehrere Wochen dauern, ein Energieausweis je nach Ausweisart wenige Tage bis einige Wochen.
Brauche ich den Energieausweis wirklich vor der Anzeige?
Ja. Liegt ein Ausweis vor, müssen die Pflichtangaben nach § 87 GEG bereits in der Anzeige stehen. Spätestens zur Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden.
Was ist eine Baulastenauskunft?
Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Baubehörde über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf dem Grundstück liegen — etwa Abstandsflächen oder Zufahrtsrechte zugunsten des Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch.