Schriftform im Gewerbemietvertrag: warum § 550 BGB teuer wird
Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich geschlossen werden. Wird die Form verletzt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar — meist zum Nachteil derjenigen Seite, die auf die Laufzeit gebaut hat.
Der Fall kommt öfter vor, als man denkt. Ein Gewerbemietvertrag über zehn Jahre, sauber verhandelt. Zwei Jahre später wird per E-Mail vereinbart, dass zwei zusätzliche Stellplätze mitvermietet werden — gegen 60 Euro im Monat. Niemand denkt sich etwas dabei. Fünf Jahre später kündigt der Mieter, weil er günstiger gefunden hat. Und er darf das, obwohl der Vertrag noch drei Jahre läuft.
Was § 550 BGB anordnet
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig. Für Gewerberaum bedeutet das eine ordentliche Kündigungsfrist von etwa sechs Monaten zum Quartalsende — statt der vereinbarten Festlaufzeit.
Wichtig: Der Vertrag ist nicht unwirksam. Er verliert nur seine Bindung an die Laufzeit. Wer davon profitiert, entscheidet der Markt. Steigen die Mieten, kündigt der Vermieter. Fallen sie, kündigt der Mieter. Verlassen kann sich keine Seite darauf.
Was die Form verlangt
Alle wesentlichen Abreden müssen sich aus einer einheitlichen, von beiden Seiten unterschriebenen Urkunde ergeben:
| Parteien | vollständig und richtig bezeichnet — bei Gesellschaften mit Rechtsform und Sitz |
|---|---|
| Mietsache | eindeutig bestimmbar: Gebäude, Einheit, Fläche, Stellplätze, Nebenflächen |
| Miete | Höhe, Fälligkeit, Anpassungsmechanismus |
| Laufzeit | Beginn, Ende, Optionen |
| Anlagen | Pläne, Flächenaufstellungen und Hausordnungen müssen fest mit dem Vertrag verbunden oder eindeutig in Bezug genommen sein |
Die typischen Stolpersteine
- Nachträge per E-Mail. Jede Änderung an einem wesentlichen Punkt braucht einen unterschriebenen Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag und alle bisherigen Nachträge Bezug nimmt.
- Stillschweigende Praxis. Wird jahrelang eine andere Fläche genutzt als vereinbart oder eine abweichende Miete gezahlt, kann darin eine formlose Vertragsänderung liegen.
- Vertretung ohne Zusatz. Unterschreibt eine Person für eine Gesellschaft, sollte der Vertretungszusatz erkennbar sein. Fehlt er, ist unklar, wer Vertragspartei ist.
- Lose Anlagen. Ein Lageplan, der nur beiliegt und nirgends erwähnt wird, gehört formal nicht zum Vertrag.
- Mieterwechsel im Konzern. Tritt eine Schwestergesellschaft ein, ohne dass ein Nachtrag geschlossen wird, ist die Partei nicht mehr die des Vertrags.
Heilungsklauseln helfen nicht
Viele Verträge enthalten eine Klausel, nach der sich beide Seiten verpflichten, Formmängel auf Verlangen zu heilen und bis dahin nicht wegen eines Formmangels zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hat solche Schriftformheilungsklauseln in Formularverträgen für unwirksam gehalten. Sie sind kein Ersatz für sauberes Arbeiten.
Was das praktisch heißt
Für Eigentümer, die auf eine lange Laufzeit kalkulieren — etwa weil eine Finanzierung darauf aufbaut oder das Objekt später als Anlageobjekt verkauft werden soll — ist die Schriftform kein Formalismus, sondern der Kern des Werts. Ein Anlageobjekt mit acht Jahren Restlaufzeit ist deutlich mehr wert als dasselbe Objekt, das der Mieter in sechs Monaten verlassen darf.
Deshalb sehen wir bei jeder Übernahme eines Objekts in die Verwaltung und bei jeder Verkaufsvorbereitung die Mietverträge samt Nachträgen durch und melden, was auffällt. Reparieren lässt sich ein Formmangel meist einfach: durch einen sauberen Nachtrag, der den gesamten Vertragsstand zusammenfasst und von beiden Seiten unterschrieben wird — solange beide Seiten daran interessiert sind.
Dieser Beitrag gibt den rechtlichen Rahmen wieder, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Bei konkreten Verträgen sollten Sie anwaltlichen Rat einholen — wir sagen Ihnen, worauf zu schauen ist.
Fragen zu einem konkreten Objekt? Sprechen Sie uns an. Mehr zu unserer Arbeit für Eigentümer unter Vermietung.
Häufige Fragen
Was verlangt die Schriftform genau?
Alle wesentlichen Vertragsbestandteile müssen in einer von beiden Seiten unterzeichneten Urkunde stehen: Parteien, Mietsache, Miete, Laufzeit. Spätere Änderungen brauchen einen ebenfalls unterschriebenen Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt.
Was passiert bei einem Formfehler?
Der Vertrag ist wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Damit ist er ordentlich kündbar — bei Gewerberaum in der Regel mit einer Frist von rund sechs Monaten zum Quartalsende.
Helfen Schriftformheilungsklauseln?
Nein, jedenfalls nicht verlässlich. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln in Formularverträgen für unwirksam erklärt. Wer sich darauf verlässt, verlässt sich auf wenig.
Gilt das auch für Wohnraum?
Ja, § 550 BGB gilt für Miete allgemein. Praktisch relevant wird er vor allem bei Gewerbemietverträgen, weil dort lange Festlaufzeiten üblich sind.