Betreiberpflichten: der Prüfkalender fürs Gewerbeobjekt
Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien tragen Betreiberpflichten. Diese Übersicht zeigt die wiederkehrenden Prüfungen, wer sie durchführt, was dokumentiert werden muss und wie sich die Pflichten auf Mieter und Dienstleister übertragen lassen.
„Das lief doch immer." — dieser Satz fällt meist bei der Objektübernahme, kurz bevor sich herausstellt, dass die letzte Prüfung der Elektroanlage acht Jahre zurückliegt. Betreiberpflichten sind unspektakulär, solange nichts passiert. Danach sind sie die erste Frage.
Woher die Pflichten kommen
Es gibt kein einzelnes „Betreiberpflichtengesetz". Die Pflichten ergeben sich aus mehreren Quellen: der Betriebssicherheitsverordnung, dem Arbeitsschutzgesetz, den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften, der Trinkwasserverordnung, dem Bauordnungsrecht der Länder und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Was am einzelnen Objekt gilt, hängt von Anlagen, Baujahr und Nutzung ab.
Die wiederkehrenden Termine
| Aufzugsanlage | Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle, dazwischen Zwischenprüfung; Wartung nach Herstellervorgabe. Zusätzlich muss ein Notruf mit ständig besetzter Stelle funktionieren |
|---|---|
| Elektrische Anlagen | Prüfung ortsfester Anlagen und ortsveränderlicher Betriebsmittel nach DGUV Vorschrift 3. Die Fristen richten sich nach Nutzung und Beanspruchung |
| Heizung | jährliche Wartung, Schornsteinfegertermine nach Kehr- und Überprüfungsordnung, bei größeren Anlagen zusätzliche Prüfungen |
| Lüftung und Klima | Wartung und Hygieneinspektion raumlufttechnischer Anlagen, Filterwechsel, bei Kälteanlagen Dichtheitsprüfung |
| Trinkwasser | Legionellenuntersuchung bei Großanlagen nach Trinkwasserverordnung, regelmäßige Spülung selten genutzter Stränge — besonders wichtig bei Leerstand |
| Brandschutz | Feuerlöscher und Wandhydranten, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Brandschutztüren und -klappen, Sicherheitsbeleuchtung, Flucht- und Rettungswegkennzeichnung |
| Tore und Rampen | jährliche Prüfung kraftbetätigter Tore, Ladebrücken, Verladetechnik und Krananlagen durch befähigte Personen |
| Außenanlagen | Baumkontrolle, Zustand von Wegen, Treppen und Geländern, Beleuchtung, Winterdienst |
| Blitzschutz | sofern vorhanden, wiederkehrende Prüfung der Anlage samt Erdung |
Die konkreten Intervalle ergeben sich aus Gefährdungsbeurteilung, Herstellerangaben und den einschlägigen Regelwerken. Eine pauschale Jahreszahl für alle Anlagen gibt es nicht — genau deshalb braucht es einen Kalender je Objekt.
Dokumentation ist die halbe Pflicht
Eine Prüfung, die nicht dokumentiert ist, hat im Streitfall nicht stattgefunden. Zu jedem Termin gehören:
- Prüfprotokoll mit Datum, Prüfer, Umfang und Ergebnis
- Mängelliste mit Fristen und Nachweis der Behebung
- Plakette oder Kennzeichnung an der Anlage, soweit vorgeschrieben
- Ablage objektbezogen und auffindbar — nicht im Ordner der Hausmeisterfirma
Übertragen — aber richtig
Pflichten lassen sich auf Mieter und Dienstleister übertragen. Damit das trägt, muss die Übertragung schriftlich, eindeutig abgegrenzt und auf fachlich geeignete Adressaten gerichtet sein. Beim Eigentümer bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht: Er muss prüfen, ob der Beauftragte geeignet ist und ob er tatsächlich tätig wird.
In gemischt genutzten Objekten empfiehlt sich eine klare Linie: Anlagen der Allgemeinflächen bleiben beim Eigentümer, Anlagen innerhalb der Mietfläche gehen auf den Mieter über. Alles andere führt bei der ersten Prüfung zu Diskussionen.
Was wir tun
Bei jeder Objektübernahme sichten wir die vorhandenen Protokolle, legen einen Fristenkalender an und melden, was fehlt oder überfällig ist — mit Vorschlag, in welcher Reihenfolge abgearbeitet wird. Danach laden wir die Prüfer ein, begleiten die Termine, verfolgen die Mängelbehebung und archivieren die Protokolle. Der Eigentümer bekommt einmal jährlich eine Übersicht, was geprüft wurde und was ansteht.
Mehr dazu unter Facility Management. Unsicher, wie es um Ihr Objekt steht? Wir schauen es uns an.
Häufige Fragen
Wer trägt die Betreiberpflichten — Eigentümer oder Mieter?
Zunächst der Eigentümer als Verfügungsberechtigter. Er kann Pflichten vertraglich auf den Mieter oder einen Dienstleister übertragen, behält aber eine Auswahl- und Überwachungspflicht.
Was passiert bei einer versäumten Prüfung?
Im besten Fall nichts. Im Schadensfall stellt sich die Frage nach Organisationsverschulden — mit Folgen für Haftung und Versicherungsschutz, bei Personenschäden auch strafrechtlich.
Wie lange müssen Prüfprotokolle aufbewahrt werden?
Als Faustregel bis zur übernächsten Prüfung, bei sicherheitsrelevanten Anlagen und im Arbeitsschutz deutlich länger. Wir archivieren sie dauerhaft objektbezogen.
Muss ich eine Gefährdungsbeurteilung erstellen?
Für Arbeitsmittel und Anlagen im eigenen Betrieb ja — daraus ergeben sich auch die konkreten Prüffristen. Als Vermieter betrifft Sie das für die von Ihnen betriebenen Anlagen der Allgemeinflächen.