Off-Market und Secret Sale: diskret verkaufen, ohne Reichweite zu verlieren
Off-Market bedeutet: keine Anzeige, gezielte Direktansprache. Secret Sale bedeutet: anonyme Anzeige, Exposé erst nach Vertraulichkeitserklärung. Beide Wege schützen die Diskretion, kosten aber Reichweite — und eignen sich für unterschiedliche Ausgangslagen.
„Die Mitarbeiter dürfen davon nichts erfahren." — Mit diesem Satz beginnen mehr Verkaufsgespräche, als man denkt. Manchmal geht es um die Belegschaft, manchmal um Mieter, manchmal um Wettbewerber, die aus einem Verkaufsangebot ihre Schlüsse ziehen würden. Der Wunsch ist legitim, und es gibt zwei Wege, ihm zu entsprechen.
Off-Market: gar keine Anzeige
Das Objekt erscheint nirgends — weder auf einem Portal noch auf der Website des Maklers. Stattdessen wird gezielt angesprochen, wer als Käufer in Frage kommt: Bestandshalter aus der Region, Gewerbetreibende mit bekanntem Flächenbedarf, Investoren, deren Suchprofil passt.
Das funktioniert, wenn der Makler diesen Kreis tatsächlich kennt. Ein Adressbestand aus laufender Verwaltung und Vermittlung ist dafür wertvoller als jede Datenbank: Wer weiß, welcher Betrieb im Nachbarobjekt aus allen Nähten platzt, braucht keine Anzeige.
Secret Sale: anonyme Anzeige
Hier wird geworben, aber ohne die Angaben, die eine Zuordnung erlauben:
| Was fehlt | Adresse, Objektnummer, erkennbare Außenaufnahmen, Grundrisse mit Bezug zum Gebäude, Nennung des Mieters |
|---|---|
| Was steht drin | Region, Objektart, Größenordnung, Nutzungsart, Preisrahmen — genug, damit Passende sich melden |
| Ablauf | Interessent meldet sich, wird vorqualifiziert, unterzeichnet eine Vertraulichkeitserklärung und erhält dann das vollständige Exposé |
| Besichtigung | nach Absprache, häufig außerhalb der Betriebszeiten |
Was Diskretion kostet
Beide Wege verkleinern den Kreis der Interessenten. Wie stark das ins Gewicht fällt, hängt vom Objekt ab:
- Gängige Objekte in gefragter Lage — kleinere Hallen, Standardbüroflächen, Wohnimmobilien im Ballungsraum: Hier ist die Nachfrage groß genug, dass auch ein kleinerer Kreis einen marktgerechten Preis trägt.
- Spezielle Objekte — Sonderimmobilien, sehr große Flächen, Objekte mit Sanierungsbedarf: Hier zählt jeder zusätzliche Interessent, und Diskretion kann echtes Geld kosten.
Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Off-Market erzeugt keine Vergleichbarkeit. Bei öffentlicher Vermarktung entsteht durch mehrere Angebote ein Preis, den man belegen kann. Wer diskret verkauft, muss dem Ergebnis ohne diesen Beleg vertrauen — was bei mehreren Eigentümern oder in einer Erbengemeinschaft zu Diskussionen führen kann.
Wann welcher Weg passt
| Off-Market | wenn absolute Vertraulichkeit vorgeht, der Käuferkreis überschaubar und bekannt ist und Zeit keine Rolle spielt |
|---|---|
| Secret Sale | wenn Diskretion nötig ist, aber Reichweite gebraucht wird — der häufigere Fall |
| Öffentlich | wenn der beste Preis das Ziel ist und die Information ohnehin niemandem schadet |
Was in jedem Fall gilt
Auch ohne öffentliche Anzeige bleiben die Pflichten bestehen. Ein Energieausweis muss vorliegen und spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Die Angaben zum Objekt müssen richtig sein — Diskretion ist kein Freibrief für Auslassungen. Und die Identitätsfeststellung nach dem Geldwäschegesetz findet ebenso statt wie bei jedem anderen Verkauf.
Wie wir vorgehen
Im Erstgespräch klären wir, wovor genau die Diskretion schützen soll. Häufig zeigt sich dabei, dass ein Secret Sale ausreicht — und die Reichweite erhalten bleibt. Wer welchen Weg wählt, entscheidet der Eigentümer; wir sagen, was er kostet.
Mehr dazu unter Verkauf. Für ein vertrauliches Gespräch: Rufen Sie an — schriftlich muss zu Beginn nichts festgehalten werden.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Off-Market und Secret Sale?
Bei Off-Market wird das Objekt gar nicht inseriert, sondern gezielt bekannten Interessenten angeboten. Beim Secret Sale wird beworben, aber anonymisiert — ohne Adresse, ohne erkennbare Fotos; Details folgen nach Vertraulichkeitserklärung.
Verkaufe ich off-market unter Wert?
Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist, ob genug passende Interessenten erreicht werden. In einem engen Markt mit wenigen Objekten und bekannten Käufern reicht die Direktansprache oft aus; bei speziellen Objekten kann der Kreis zu klein werden.
Wie lange dauert ein Off-Market-Verkauf?
Er kann schneller sein als eine öffentliche Vermarktung, weil die Vorqualifizierung entfällt — oder deutlich länger, wenn der passende Käufer gerade nicht im Markt ist. Planbar ist er weniger.
Ist eine Vertraulichkeitserklärung rechtlich bindend?
Ja, sie ist ein Vertrag. In der Praxis liegt ihr Wert vor allem in der abschreckenden Wirkung: Wer unterschreibt, geht bewusster mit den Informationen um.