Hallenfläche einschätzen: Höhe, Bodenlast, Andienung
Bei Hallenflächen entscheiden lichte Höhe, zulässige Bodenbelastung und die Andienung darüber, ob eine Fläche nutzbar ist. Wer diese drei Werte vor der Besichtigung klärt, spart sich die meisten Fehltermine.
„800 m² Halle, Karlsfeld" — diese Zeile steht in jedem zweiten Inserat und sagt fast nichts. Zwei Hallen mit identischer Grundfläche können völlig unterschiedliche Betriebe aufnehmen. Drei Werte entscheiden darüber, und zwei davon fehlen in den meisten Anzeigen.
1. Lichte Höhe — und zwar unter dem Unterzug
Angegeben wird gern die Höhe bis zur Dachhaut. Nutzbar ist die Höhe bis zur tiefsten Stelle: Unterzug, Sprinklerleitung, Lüftungskanal, Kranbahn. Der Unterschied beträgt schnell einen Meter, und ein Meter ist bei Regalanlagen eine ganze Lagerebene.
| bis 4 m | Werkstatt, Montage, Kleinlager, Handwerk ohne Stapler |
|---|---|
| 4 bis 6 m | Produktion, Lager mit niedrigen Regalen, Staplerbetrieb |
| 6 bis 8 m | Palettenlager mit drei bis vier Ebenen, klassische Logistik im Bestand |
| über 10 m | Hochregal, Neubaustandard in der Logistik — im Bestand des Münchner Nordens selten |
Fragen Sie nach der lichten Höhe und danach, wo der niedrigste Punkt liegt. Ein Foto der Halle von der Mitte aus beantwortet die Frage oft schneller als jede Angabe.
2. Bodenbelastung
Die zulässige Belastung wird in Kilonewton je Quadratmeter angegeben, umgangssprachlich in Tonnen je Quadratmeter. Sie steht in der Statik. Wer schwere Maschinen aufstellt, Hochregale verankert oder mit einem Gegengewichtsstapler fährt, muss sie kennen — sonst wird der Bodenschaden zum Streitfall bei der Rückgabe.
Bestandshallen aus den siebziger und achtziger Jahren liegen häufig bei Werten, die für heutige Logistiknutzung zu niedrig sind. Das ist kein Mangel der Halle, sondern eine Frage der Nutzung. Klären Sie zusätzlich:
- Punktlasten für Maschinenfüße und Regalstützen — sie sind kritischer als die Flächenlast
- Zustand des Bodens: Risse, Abplatzungen, Beschichtung, Ebenheit für Schmalgangstapler
- Gibt es Bodenkanäle, Gruben oder Aufzüge, die die Fläche einschränken?
3. Andienung
Der häufigste Grund, warum eine sonst passende Halle ausscheidet. Prüfen Sie in dieser Reihenfolge:
| Zufahrt | Kommt ein Sattelzug bis vors Tor? Wie eng ist die letzte Kurve, wie tragfähig der Hof? |
|---|---|
| Rangierfläche | Für einen 40-Tonner brauchen Sie etwa 25 Meter Tiefe vor dem Tor. Weniger heißt: rückwärts von der Straße |
| Tore | Anzahl, lichte Breite und Höhe, ebenerdig oder Rampe. Eine Halle ohne Rampe ist für Wechselbrücken unbrauchbar |
| Rampe | Höhe über Hof (Standard etwa 1,20 m), Überladebrücke vorhanden, Torabdichtung |
| Zeitfenster | Gibt es Beschränkungen für Anlieferung — durch Nachbarn, Bebauungsplan oder Lärmschutzauflagen? |
Was Sie sonst noch fragen sollten
- Stromanschluss: vorhandene Absicherung in Ampere, Reserve im Hausanschluss, Möglichkeit zur Erweiterung. Nachrüsten dauert und kostet
- Beheizung: Hallenheizung vorhanden oder nur Bürobereich? Bei Deckenstrahlplatten und Dunkelstrahlern lohnt der Blick auf Alter und Wartungsvertrag
- Bürofläche: Verhältnis zur Halle, separate Erschließung, Sozialräume, Anzahl der WCs
- Baurecht: Welche Nutzung lässt der Bebauungsplan zu? Publikumsverkehr, Nachtbetrieb und Lagerung von Gefahrstoffen sind nicht überall zulässig
- Erweiterung: Freifläche im Hof, Nachbareinheit, Aufstockungsreserve
Unser Vorgehen
Wir tragen diese Werte vor der Besichtigung zusammen, soweit sie vorliegen — und sagen ehrlich, wenn eine Angabe fehlt, statt sie zu schätzen. Bei Objekten, die wir selbst verwalten, können wir zusätzlich sagen, wie sich die Halle im Betrieb verhält: wo es zieht, wo das Wasser steht, wie die Nachbarn anliefern.
Aktuelle Flächen finden Sie unter Gewerbeflächen. Wenn nichts dabei ist: Rufen Sie an — wir wissen meist früher, was frei wird.
Häufige Fragen
Welche lichte Höhe brauche ich für Palettenregale?
Das hängt von der Zahl der Ebenen ab. Für eine Regalanlage mit drei bis vier Palettenebenen sollten Sie mit mindestens sechs bis sieben Metern unter Unterzug rechnen — inklusive Freiraum für Sprinkler und Beleuchtung.
Wo finde ich die zulässige Bodenbelastung?
In der Statik des Gebäudes. Liegt sie nicht vor, kann ein Prüfstatiker sie ermitteln. Verlassen Sie sich nicht auf Schätzungen — nachträgliche Bodenschäden trägt in der Regel der Mieter.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Nutzfläche?
Die Bruttogrundfläche umfasst alles innerhalb der Außenwände. Die Nutzfläche ist das, was Sie tatsächlich bespielen können — ohne Stützen, Technikräume und Verkehrswege. Bei Hallen mit engem Stützenraster liegen dazwischen leicht zehn Prozent.
Kann ich eine Halle später erweitern?
Manchmal. Entscheidend ist, ob eine Nachbareinheit im selben Gebäude liegt und ob eine Option darauf im Mietvertrag steht. Eine mündliche Zusage hilft Ihnen später nicht.