Ertragswert verstehen: wie Käufer eine Anlageimmobilie rechnen
Der Ertragswert leitet sich aus der nachhaltig erzielbaren Miete, den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszinssatz ab. Wer die drei Größen versteht, erkennt schnell, warum zwei äußerlich gleiche Objekte sehr unterschiedlich bewertet werden.
„Faktor 22" steht im Inserat, und der Interessent rechnet im Kopf: gut viereinhalb Prozent. Diese Rechnung ist nicht falsch, aber sie ist die Oberfläche. Was darunter liegt, entscheidet, ob das Objekt seinen Preis wert ist.
Die Grundstruktur
Der Ertragswert entsteht in vier Schritten:
| 1. Rohertrag | die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete — nicht unbedingt die aktuell gezahlte |
|---|---|
| 2. Reinertrag | Rohertrag minus der Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind |
| 3. Gebäudereinertrag | Reinertrag minus der Verzinsung des Bodenwerts |
| 4. Ertragswert | Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger, zuzüglich Bodenwert |
Der Vervielfältiger folgt aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Steigen die Zinsen, sinkt er — und mit ihm der Wert, ohne dass sich am Gebäude irgendetwas geändert hätte. Das erklärt einen Großteil der Preisbewegungen der letzten Jahre.
„Nachhaltig erzielbar" ist die entscheidende Vokabel
Gerechnet wird nicht mit der Miete, die im Vertrag steht, sondern mit der, die dauerhaft erzielbar ist. Das kann in beide Richtungen abweichen:
- Überhöhte Bestandsmiete — etwa aus einem alten Vertrag mit Indexierung, die der Markt heute nicht mehr hergibt. Bei Auslauf droht Absenkung, also wird abgeschlagen.
- Zu niedrige Miete — bei langjährigen Mietern ohne Anpassung. Hier liegt Potenzial, das ein Käufer einpreist, aber selten voll bezahlt.
- Leerstand — wird mit der marktüblichen Miete angesetzt, aber mit Abschlag für die Zeit und die Kosten bis zur Neuvermietung.
Die Kosten, die niemand umlegen kann
| Verwaltung | bei Wohnraum grundsätzlich nicht umlagefähig; bei Gewerbe nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich vorsieht |
|---|---|
| Instandhaltung | angesetzt wird ein pauschaler Betrag je Quadratmeter und Jahr, abhängig von Alter und Zustand |
| Mietausfallwagnis | ein Prozentsatz des Rohertrags für Leerstand und Zahlungsausfälle |
| Betriebskosten des Leerstands | Was auf leere Flächen entfällt, trägt der Eigentümer |
Genau hier liegt der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite. Ein Objekt mit Faktor 20 und schlechter Kostenstruktur kann schlechter dastehen als eines mit Faktor 23 und sauberen Verträgen.
Was den Zinssatz beeinflusst — und damit den Faktor
- Lage: etablierter Standort oder Randlage mit unklarer Zukunft
- Mieterbonität: Konzern mit Rating oder Einzelunternehmen ohne Sicherheiten
- Restlaufzeiten: je länger und sicherer, desto niedriger der geforderte Zins
- Drittverwendungsfähigkeit: Lässt sich das Objekt anders nutzen, wenn der Mieter geht? Eine Standardhalle ist leichter zu ersetzen als eine Spezialimmobilie
- Zustand und Energie: absehbarer Investitionsbedarf wird direkt abgezogen
- Vertragsqualität: Indexierung, Umlagefähigkeit, Instandhaltungsregelung, Konkurrenzschutz
Eine Rechnung zur Veranschaulichung
Zwei Hallen, gleiche Größe, gleicher Ort, beide für 200.000 Euro Jahresnettokaltmiete vermietet.
| Objekt A | ein Mieter, acht Jahre Restlaufzeit, indexiert, Nebenkosten vollständig umlagefähig, Dach vor drei Jahren saniert |
|---|---|
| Objekt B | drei Mieter, Verträge laufen binnen 18 Monaten aus, keine Indexierung, Verwaltungskosten nicht umlagefähig, Dach mit absehbarem Sanierungsbedarf |
Beide Objekte erzeugen heute denselben Zahlungsstrom. Trotzdem wird ein Käufer für A deutlich mehr bezahlen — weil der Strom länger sicher ist, weniger davon in Kosten versickert und in den nächsten Jahren keine große Investition ansteht. Der Unterschied liegt nicht im Gebäude, sondern in den Papieren.
Was das für Verkäufer heißt
Wer ein Anlageobjekt verkaufen will, arbeitet am besten zuerst an den Verträgen und den Unterlagen, nicht am Exposé. Verlängerte Laufzeiten, saubere Nachträge, vollständige Nebenkostenabrechnungen und dokumentierte Instandhaltung erhöhen den Preis zuverlässiger als jede Fotostrecke.
Mehr dazu unter Verkauf und Immobilienbewertung. Zur Einordnung Ihres Objekts: Sprechen Sie uns an.
Dieser Beitrag erklärt die Systematik in vereinfachter Form. Eine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB leistet er nicht; für steuerliche Fragen ist Ihre Steuerberatung zuständig.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht vorher die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten ab — sie ist die ehrlichere Zahl.
Was bedeutet der Faktor bei Immobilienangeboten?
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 entspricht rechnerisch einer Bruttorendite von fünf Prozent. Er sagt nichts über Zustand, Restlaufzeiten oder Instandhaltungsstau.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Verwaltung (bei Wohnraum), Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die Kosten leer stehender Flächen. Diese Positionen mindern den Ertrag und damit den Wert.
Warum ist die Restlaufzeit der Mietverträge so wichtig?
Weil sie bestimmt, wie sicher der Zahlungsstrom ist. Ein Objekt mit acht Jahren Restlaufzeit und bonitätsstarkem Mieter wird deutlich anders bewertet als dasselbe Objekt mit Kündigung zum Jahresende.